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申訴人安慶市集賢房地產開發有限責任公司訴王雙喜、王偉房屋買賣合同糾紛案再審民事判決書
發布時間:2013-12-23 瀏覽次數:13630

安徽省安慶市中級人民法院

民事判決書

(2013)宜民一再終字第00013號

 

抗訴機關:安徽省人民檢察院

申訴人(一審被告、二審被上訴人)安慶市集賢房地產開發有限責任公司。

法定代表人:陳旺杰,該公司經理。

委托代理人:徐造宏,安徽安聯律師事務所律師。

委托代理人:汪宏,該公司職工。

被申訴人(一審原告、二審上訴人):王雙喜。

被申訴人(一審原告、二審上訴人):王偉。

安慶市集賢房地產開發有限責任公司因與王雙喜、王偉房屋買賣合同糾紛一案,不服本院(2011)宜民一終字第01110號民事判決,向檢察機關申訴。安徽省人民檢察院于2012年11月21日作出皖檢民行抗(2012)156號民事抗訴書,向安徽省高級人民法院提出抗訴。安徽省高級人民法院于2013年1月10日作出(2013)皖民抗字第00005號民事裁定,指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭,公開開庭審理了本案。安慶市人民檢察院指派檢察員江文兵出庭支持抗訴。申訴人安慶市集賢房地產開發有限責任公司(以下簡稱集賢開發公司)的委托代理人徐造宏、汪宏以及被申訴人王雙喜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

2010年11月28日,一審原告王雙喜、王偉起訴至安慶市宜秀區人民法院稱,原告于2009年1月5日與被告簽訂商品房買賣合同,由原告購買被告開發的位于安慶市集賢北路集賢北苑5幢3單元505室。按照合同第十五條約定,原告應該在2010年元月就可以辦理房產證,但被告到2010年10月才通知原告辦理房產證,逾期達10個月。請求法院判令被告支付逾期辦理房產證的違約金10790元及利息598.84元,并由被告承擔本案的訴訟費用。

被告集賢開發公司辯稱,原、被告之間的房屋買賣屬于經濟適用房性質,與商品房買賣和二手房買賣性質不同,經濟適用房要由政府定價銷售,被告于2009年10月交付房屋后,于2009年12月即提出辦證申請,但由于政府相關部門未核定房屋銷售價格,導致延期辦理房屋產權證,并非被告的責任;根據政府核定的銷售價格,被告的利潤只有百分之三,雙方約定的百分之五的違約金明顯過高,況且原告沒有任何經濟損失,請求法院駁回原告的訴訟請求。

安慶市宜秀區人民法院一審查明,原、被告于2009年1月5日簽訂商品房買賣合同,由原告購買被告開發的位于安慶市集賢路集賢北苑5幢3單元505室經濟適用住房。合同第十五條約定:出賣人應在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。該工程于2009年6月竣工,相關部門于2009年開始驗收,2010年1月11日由規劃部門驗收結束。被告于2009年10月向原告交付房屋,于2009年12月底向政府相關部門申請核定銷售價格,同時向安慶市房地產產權產籍監理處申請辦理初始登記,但由于未能提交物價部門核價的相關資料,安慶市房地產產權產籍監理處未予受理。2010年7月底,被告在取得安慶市物價局和安慶市房地產管理局核定價格的相關資料后即申請辦理產權初始登記,安慶市房地產產權產籍監理處于2010年9月頒發了集賢北苑小區初始登記的產權證。

安慶市宜秀區人民法院一審認為,本案爭議的焦點是原告逾期領取產權證被告是否應承擔責任?根據原、被告雙方簽訂的合同第十五條約定,如由于被告的原因導致原告逾期領取產權證的情況下,被告應承擔責任,如原告逾期領取產權證并非被告的原因,被告則不承擔責任。本案被告銷售的經濟適用住房須由政府有關部門核定銷售價格,根據《安慶市經濟適用住房價格管理實施細則》規定,經濟房單位工程竣工驗收后10日內,建設經營單位應提供相應資料報送當地價格、房地產行政主管部門審核銷售價格。因被告在驗收結束前已向政府相關部門申請核定銷售價格,同時也向產權登記機構申請了產權初始登記,由于政府相關部門對該經濟適用住房的銷售價格至2010年7月才核定,導致原告逾期領取產權證,并非被告單位的原因,因此,被告不應承擔原告逾期辦證的違約責任。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、第六十四條的規定,遂判決:駁回原告王雙喜、王偉的訴訟請求。案件訴訟費84元,減半收取42元,由兩原告負擔。

王雙喜、王偉不服一審判決,向本院提起上訴稱,一、本案購房合同中第十五條約定:出賣人應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機關備案,如因出賣人的責任,買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的,買受人不退房,出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。合同中并未約定不是出賣人的責任,出賣人就不承擔逾期辦證的違約責任。一審法院理解錯誤。二、出賣人于2009年10月向買受人交付房屋,于2009年12月底才向政府相關部門申請核定銷售價格,根據《安慶市經濟適用住房價格管理實施細則》規定,經濟房單位工程竣工驗收后10日內,建設經營單位應提供相關資料報送當地價格、房地產行政主管部門審核銷售價格。本案到2009年12月底物價部門還沒有收到開發單位的建筑安裝工程決算書,所以政府職能部門不能在規定的時間內審核材料,確定價格。2010年7月底,出賣人才在取得安慶市物價局和安慶市房地產管理局核定價格的相關資料后申請辦理產權初始登記,應當向買受人支付違約金。故請求二審法院依法撤銷原審判決,改判被上訴人向上訴人支付違約金10790元及利息598.84元。并承擔一、二審案件訴訟費用。

集賢開發公司辯稱,原審判決事實清楚、適用法律正確。本案涉及的是經濟適用房,其辦證程序需要結合國家相關法律政策的規定,合同也明確約定非被上訴人責任導致的延期辦證,被上訴人不承擔責任,上訴人領取產權證時間較晚,但并不是集賢開發公司的責任,也不是合同外第三人的責任,而是政府有關部門審核經濟適用房的價格延遲導致,所以本案被上訴人不應承擔逾期辦證的違約責任。且雙方約定的5%的違約金超過安慶市經濟適用房規定的利潤3%明顯過高,請求二審法院依法維持原判。

本院二審查明,安慶市物價局、安慶市房地產管理局《關于集賢北苑經濟適用住房定價行為合法性的匯報》載明:2010年1月12日市物價局收到集賢開發公司《關于集賢北苑一期1#——19#樓經濟適用住房銷售價格核定的申請報告》。市物價局于2010年1月18日依法定程序對其開發成本進行成本監審。集賢開發公司于2010年5月5日向安慶市物價局價格成本調查隊完成所有資料上報工作。根據安慶市房地產產權產籍監理處《關于集賢北苑小區初始登記情況的說明》載明:2010年7月底,集賢開發公司在取得物價部門的相關資料后即來我處申請對該小區的產權初始登記。另查明:被上訴人收取上訴人購買商品房總金額為215800.38元。本院二審認定的其他事實與一審一致。

本院二審認為,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定:出賣人應在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。而本案房屋于2009年10月交付使用,被上訴人應于此后的90日內將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,而其于2010年7月底才完成申請備案,被上訴人行為顯然違反合同的約定,構成違約。被上訴人辯稱:本案系經濟適用房,其辦證遲延系政府有關部門審核的價格延遲造成的,所以其不應承擔違約責任。對此,本院認為:即使涉案商品房屬于經濟適用住房,在辦理權屬登記時尚需物價部門審核銷售價格,但根據《安慶市經濟適用住房價格管理實施細則》規定,經濟房單位工程竣工驗收后10日內,建設經營單位應提供相應資料報送當地價格、房地產行政主管部門審核銷售價格。而被上訴人在2010年1月11日竣工驗收后,至2010年5月5日才完成審核銷售價格所有資料報送工作,顯然也違反經濟適用住房價格管理的規定,導致逾期辦證的違約責任在被上訴人。被上訴人的抗辯理由不能成立。至于違約金的數額,由于雙方約定的違約金比例5%,被上訴人認為過高請求減少,鑒于上訴人未舉證證明其損失的數額,本院予以酌情減少為2.5%,即應支持5395.01元(215800.38元×2.5%)。原審判決不當,依法應予改判。但對于上訴人請求被上訴人賠償利息的請求因無相關法律依據不予支持。據此,依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條第一、二款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項之規定,判決如下:

一、撤銷安徽省安慶市宜秀區人民法院(2010)宜秀民一初字第00856號民事判決;

二、安慶市集賢房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起十日內支付王雙喜、王偉逾期辦理房地產權屬證書的違約金5395.01元;

三、駁回王雙喜、王偉的其他訴訟請求。

一案件受理費84元,減半收取42元,二審案件受理費85元,均由安慶市集賢房地產開發有限責任公司負擔。

安徽省人民檢察院抗訴認為,一、被申訴人王雙喜、王偉二審提供了安慶市物價局、安慶市房地產管理局《關于集賢北苑經濟適用住房定價行為合法性的匯報》證據,證明:集賢開發公司遲報了相關材料導致辦證延誤。根據該《匯報》,市物價局于2010年1月12日收到集賢開發公司《關于集賢北苑一期1#—19#樓經濟適用住房銷售價格核定的申請報告》,集賢開發公司系在規定日期向物價局報送銷售價格材料。安慶市價格成本調查隊下達告知書的內容,說明了集賢開發公司已按《安慶市經濟適用住房價格管理實施細則》第九條規定對所售房屋的價格履行了申報手續且資料齊全。終審判決認定集賢開發公司于2010年5月才完成審核銷售價格所有材料報送工作,認定的基本事實缺乏證據證明。二、根據雙方當事人在自愿簽訂的《商品房買賣合同》第十五條中的約定,集賢開發公司承擔違約責任的前提條件即是其在商品房交付使用后90日內,未將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書是因出賣人有過錯。依此約定,集賢開發公司沒有過錯,若因第三人有過錯致合同遲延履行的,集賢開發公司不應承擔違約責任。

本案中,集賢開發公司的工程2009年10月份通過建設、施工、勘察、設計、監理驗收,于2010年1月11日通過0900842號《工程竣工驗收報告》徹底驗收結束。2009年10月集賢開發公司向王雙喜、王偉交付房屋。由于涉案房屋系經濟適用房,按照商品房初始登記提交材料的要求,經濟適用房在辦理權屬登記時須提供物價局經濟適用房核價單。根據一審期間安慶市宜秀區人民法院從市房地產管理局產權產籍監理處調取的房監函(2011)06號證明文件所知,集賢開發公司曾于2009年12月即在工程竣工徹底驗收結束后10日內攜相關資料申請辦理初始登記,但因未能提交物價部門核價的相關資料,無法辦理。集賢開發公司遂于2009年12月31日將相應資料報送物價局價格成本調查隊審核銷售價格。物價局價格成本調查隊于2010年1月18日進行成本監審,并于2010年2月5日做出成本監審情況告知書,集賢開發公司于第二日即同年2月6日提出反饋意見,安慶市物價局、房地產管理局基本上采納了集賢開發公司的反饋意見,于2010年6月9日向市政府請示,并于7月20日作出銷售價格的通知。2010年7月底,集賢公司在取得安慶市物價局和安慶市房地產管理局核定價格的相關資料后申請辦理產權初始登記,安慶市房地產管理局產權產籍監理處于2010年9月頒發了集賢北苑小區初始登記的產權證。因此,集賢開發公司系在規定的期限內,申報材料并最終將辦理權屬登記需要由集賢公司提供的資料報產權登記機關備案,履行經濟適用房申報的各種手續。由于經濟適用住房性質的特殊性,集賢開發公司根據相關規定將銷售價格申報相關部門審核,相關部門審核時間的延期造成王雙喜、王偉辦證遲延,并非集賢開發公司自身的過錯。根據合同的約定,集賢開發公司不應因第三人的過錯承擔違約責任。終審判決認定集賢開發公司違反合同約定,構成違約,缺乏證據證明,適用法律錯誤。特提出抗訴,請依法再審。

本院再審過程中,安慶市集賢房地產開發有限責任公司申訴主要稱,一、涉案房產系經濟適用房,按照法律規定,辦理產權證與一般商品房有明顯差別。現被申訴方辦理產權證逾期,系物價部門審價時間過長,不是出賣人原因,依據雙方事前的合同約定,我公司不應承擔逾期辦證的違約責任。二、申訴人早在房屋驗收(2010年1月11日驗收結束)前的2009年12月26日和31日即分別向房屋產權產籍監理處、物價局申報了辦理產權登記和申請審核房價報告,由于相關部門房價審核時間過長,至產權初始登記未能及時辦理。一審期間,宜秀區人民法院就此問題專門向產權登記機構查證,市產權處也為此出具書面說明,證實申訴人于2009年12月曾向其提交相關資料,只是未能提交物價部門核價相關資料,致產權未能登記。二審判決認定申訴人“2010年5月5日才完成審核銷售價格所有材料的報送工作”缺乏證據證明,認定的基本事實無證據證實。特申請檢察機關提請抗訴。

王雙喜、王偉再審辯稱,2009年9月相關部門對本案所涉房產開始驗收。房屋驗收期間,出賣人為減少逾期交房的違約責任(雙方在合同第八條約定于2009年8月31日交付房屋),即于2009年10月向買受人交付了房屋。2010年1月11日案涉房產由規劃部門驗收結束。集賢開發公司于2009年12月底才向政府相關部門申請核定銷售價格,物價部門至此時尚未收到開發單位的建筑安裝工程決算書,這導致政府職能部門不能在規定的時間內審核材料,確定價格。2010年7月底,出賣人在取得安慶市物價局和安慶市房地產管理局核定價格的相關資料后,才申請辦理產權初始登記。由于集賢開發公司申報材料不齊全,致涉案房屋產權證辦不下來。本案二審審理期間,上訴人向法庭提交了在市政府網站下載的相關匯報材料,證實至2010年5月5日集賢開發公司才完成所有材料的申報,現涉案房產辦理產權證逾期,是因集賢開發公司申報材料不及時造成的,集賢公司有過錯,應當依照合同約定承擔違約責任。二審認定事實清楚,適用法律正確,故請求再審維持二審判決。

本院再審查明的事實與二審認定事實一致。

本院再審認為,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中,案涉房屋于2009年10月交付使用,依據雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中的約定,申訴人應于此后的90日內將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,而其于2010年7月底才完成申請備案,申訴人行為顯然違反合同的約定,構成違約;根據《安慶市經濟適用住房價格管理實施細則》規定,經濟適用住房在辦理權屬登記時需物價部門審核銷售價格。經濟房單位工程竣工驗收后10日內,建設經營單位應提供相應資料報送當地價格、房地產行政主管部門審核銷售價格。而申訴人在2010年1月11日竣工驗收后,至2010年5月5日才完成審核銷售價格所有資料報送工作,顯然也違反經濟適用住房價格管理的規定,二審據此認定導致被申訴人逾期辦證的違約責任在申訴人正確。考慮到雙方約定的違約金比例5%過高,且被申訴人未舉證證明其損失的具體數額,二審酌情減少比例為2.5%即5395.01元并無不當。據此,本案經本院審判委員會討論決定,依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程序若干問題的解釋》第三十七條之規定,判決如下:

維持本院(2011)宜民一終字第01110號民事判決。

本判決為終審判決。

 

 

 

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審  判  長  李  蕾

審  判  員  楊  靜

代理審判員  丁紹福

 

 

二0一三年六月四日

 

書  記  員  楊  修

 

 

 附:《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程序若干問題的解釋》

第三十七條 人民法院經再審審理認為,原判決、裁定認定事實清楚、適用法律正確的,應予維持;原判決、裁定在認定事實、適用法律、闡述理由方面雖有瑕疵,但裁判結果正確的,人民法院應在再審判決、裁定中糾正上述瑕疵后予以維持。

 

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